北京麦田分析师：未来几个月北京房价怎么走？新周期下...

春风得意

        2021年中国楼市，恒大是绕不过的一个关键词。曾经的第一房企，2020年还卖了将近7000亿房子的恒大，陷入债务危机，多个城市的项目一度停工。

　　于是很多人发出疑问：房子还能买吗？

　　今天就和大家聊一聊这一轮全国房产行情，以及北京楼市近期的一些变化。

　　01被“上了锁”的房价

　　中国的这轮行情，在2020年从深圳开始启动。

　　整个2020年，深圳楼市的基调只有一个，那就是抢房：全年28个新盘带来36次日光，二手房成交9.5万套，创下4年来新高，2020年涨幅前50的小区房价上涨均超过30%。短短几个月，深圳房价迈入7万+时代。

　　之后，广州、东莞、上海、杭州、宁波市场也开始走热，西安、成都、武汉、南京、合肥……甚至连青岛、济南这种阴跌两年的北方城市，都在2021年开年迎来了楼市小阳春。

　　但这轮房价上涨跟前几年有一个最大不同：政府的调控落地极快。

　　2020年3月深圳房价开始抬头，7月政府就发布了“7.15新政”，落户不满3年需连续缴纳5年社保才能获得购房资格，2021年2月，进一步加码，发布二手房指导价。严格的指导价执行，加上银行收紧房贷，将深圳二手房市场迅速冰封。到2021年9月，深圳二手房成交量只有1635套，进入“1”时代，连续6个月下跌。

　　2021年8月，杭州也发布限购新政，落户杭州市未满5年需连续缴纳24个月社保，方可获得购房资格；而非户籍家庭，需连续缴48个月。这一政策效果立竿见影，杭州9月二手房仅成交3784套，创下2020年2月以来历史新低。

　　全国政策方面，2021年1月，对开发商正式执行三道红线，降负债，降杠杆；2021年2月，全国22个重点城市全部采取集中供地，限制高价地；2021年3月开始，全国商业银行严查经营贷、消费贷进入楼市……

　　通过一系列的组合拳，中国房价整体的上涨势头被遏制。“房住不炒”提了四年多之后，市场的逻辑已经发生了根本改变。

　　国家统计局披露的70个大中城市房价数据显示：8月份，70城二手房价格下跌数量为34个，上涨的有27个，持平的9个。五年来，二手房下跌城市数量首次超越上涨城市。

　　整体来看，头部城市的市场情绪正在急剧转换，短短几个月时间，市场就踏入震荡向下周期。

　　02北京，没有独立行情

　　我们再聊一聊北京市场。

　　北京这一轮行情，自去年末开始启动。

　　春节过后，北京楼市迅速变热，买卖双方的热情都很高，东西城对口优质小学的房子，房东都在待价而沽，说隔夜就涨价一点都不过分。

　　有回龙观的业主说：“春节过后，小区内带看的中介一波又一波，已经好几年没见过这场景了。”

　　在核心区，基本是普涨，很多板块同比去年，涨了15%以上。像东西城，还有西北旺、望京这种产业基础比较好的片区，有些小区的高点涨幅甚至在30%以上。

　　简单总结年后的市场就是：优质板块优质房源基本普涨一轮，局部出现过热现象，但整体大行情未溢出到郊外板块，就被政策压制。

　　进入九月份，北京的雨一直下一直下，雨量比往年偏多7成。雨一多，仿佛大家也不愿意出门看房了。据部分门店反馈，最近愿意谈价的业主增多，再加上近期银行信贷收紧，市场已有向买家倾斜的走向。

　　市场数据也佐证了这一点。9月份北京二手房成交仅12575套，和3月份的2.2万套成交量相比，几乎腰斩，即使环比8月份，也下跌了21%。麦田数据监测也显示，今年国庆7天小长假，带看量比去年同期多了5%，但成交量却下滑近20%。

　　市场需求还在，但大家买房已经没有那么着急了。

　　03拐点已至，是机会吗？

　　市场情绪是有惯性的，北京楼市今年的“金九”没了，“银十”大概率也来不了了。

　　面对市场变化，购房者该如何选择呢？

　　当下的北京市场，限购、限售、限贷等政策层层叠加，单纯的投资客已经没有多少机会。前些年那种动辄几倍的收益率，在下个十年，几乎没有复现的可能。

　　但有自住需求的购房者，要学会在这样的市场发现机会。

　　相对于深圳和上海，北京现在的房价基础更牢固。北京的上一轮房价暴涨始于2015年，在2017年“3.17”新政前达到顶峰，随后长达近四年时间，从大盘来看，整体处在一个震荡调整的状态。

　　从2016年开始到2020年这5年，北京的房价在5-6万元线筑了一个非常稳定的底。

　　数据来源：北京住建委官网

　　在这个价格线上，2016年成交了26.8万套二手房，2017年13.4万套，2018年15.2万套，2019年14.3万套，2020年16.5万套，总计86万套。如果再加上今年的成交量，总计超过100万套二手房都在这条均价线附近成交。

　　借用股票市场的概念，5-6万均价线实际就是北京二手房均价的支撑位，是市场密集成交形成的。2016年北京二手房均价突破5万之后，再也没跌破过这个数字。即使2017年“3.17”之后房价最低的2018年5月，二手房均价也有5.6万。

　　明确了这个概念之后，在北京的买房逻辑也要更新一下了：

　　抱着“买涨不买跌”的观念，极有可能选不到合适的房；震荡调整的市场，才是刚需更好的上车机会。

　　如果等市场热起来你再去看房，你大概率会遇到这样的场景：带着有限的预算去看房，看完房就碰上房东涨价，好不容易看到了合适的房，因为付款条件不如别人理想被拒绝。看房越多，就越焦虑。市场甚至给不了你一个月的看房时间，因为你会发现，晚买一个月，你的首付款可能要被迫增加几十万。好房轮不到你，于是被市场情绪裹挟的你，来不及过多思考，只能退而求其次，选择一些只能满足你50%硬需求的房子。最可怕的是，有些初次买房的人，会因为这种市场氛围而脑袋发热，选择一些有市场硬伤的房子，这种房子在市场好的时候可以找到接盘侠，一旦市场转冷，可能就真的变成“不动产”了。

　　刚需买房，两点最重要，一是流通性，二是满足居住需要。在震荡或者下行的市场，挂牌房源增多，市场会给我们更多的时间和机会，去选择真正符合自己需求、甚至是超出预期的房子。

　　对于卖房后置换的人来说，也是同样一套逻辑，但当前需要注意一点，目前银行放款周期拉长，需要排队等待，有的银行可能需要四个月以上，要给足衔接时间。

　　有时候市场调整给的机会，要果断抓住。从现在一直到春节，就是你挑挑捡捡的好时机。